ITBI – Do Valor Efetivo da Transação

O Superior Tribunal de Justiça (STJ) julgou o Recurso Especial nº 1.937.821, que trata da base de cálculo do imposto sobre a transmissão de bens imóveis – ITBI. 

O Recurso Especial foi interposto pelo município de São Paulo nos autos em que se discutia a legalidade do “valor venal de referência” como base de cálculo do ITBI.

Em decisão anterior, o Tribunal de Justiça de São Paulo havia decidido que a base de cálculo para fins do ITBI deveria ser o valor efetivo do negócio jurídico ou o valor venal para fins do IPTU, dos dois o maior, afastando a aplicação do valor venal de referência.

A tese controvertida a ser analisada pelo STJ foi definida da seguinte forma: “a) se a base de cálculo do ITBI está vinculada à do IPTU; b) se é legítima a adoção de valor venal de referência previamente fixado pelo fisco municipal como parâmetro para a fixação da base de cálculo do ITBI.”

No acórdão de mérito publicado, o relator do caso, inicialmente discorre sobre as modalidades de lançamento do ITBI, concluindo que esse imposto admite apenas duas modalidades: o lançamento por declaração (aplicável como regra) e o lançamento por homologação. De acordo com o relator, o ITBI não admite a modalidade de lançamento de ofício – modalidade aplicável ao IPTU.

Embora o ITBI e o IPTU tenham, com base no CTN, a mesma base de cálculo (i.e. o valor venal dos imóveis), a forma de lançamento desses tributos é diferente, o que acaba por permitir que na prática suas bases sejam diversas.

No caso do ITBI, as partes que transacionam o imóvel têm uma noção muito mais próxima da realidade a respeito do real valor de mercado do imóvel em questão – o que justificaria a impossibilidade de, no caso do ITBI, o lançamento se dar de ofício pela autoridade. 

Uma vez que o ITBI está sujeito à modalidade de lançamento por declaração, prevalece o princípio da boa-fé objetiva, de forma que “presume-se que o valor da transação declarado pelo contribuinte está condizente com o valor venal de mercado daquele específico imóvel, presunção que somente pode ser afastada pelo fisco se esse valor se mostrar, de pronto, incompatível com a realidade (…)”.

Caso o fisco discorde do valor atribuído pelo contribuinte numa transação imobiliária, seria necessária a instauração de procedimento próprio para o arbitramento da base de cálculo, nos termos do artigo 148 do CTN, no qual seria assegurado ao contribuinte o contraditório para justificar o valor declarado na transação.

Na visão do relator, a apuração da base do ITBI deve ter sua lógica invertida em relação a como funciona hoje: apenas caso o valor atribuído pelo contribuinte não mereça fé é que deve ele (por meio de procedimento administrativo próprio) ser arbitrado – de forma oposta ao que acontece hoje, já que no município de São Paulo o valor venal de referência funciona como base mínima para o imposto.

Desta forma, o STJ, em conclusão, decidiu que:

•  (i) a base de cálculo do ITBI não está vinculada à do IPTU, nem mesmo para fins de piso (isto é, base mínima) de tributação; e
•  (ii) a adoção de valor venal de referência previamente estipulado pelo fisco municipal como parâmetro para a fixação da base de cálculo do ITBI não é legítima – já que isso equivaleria a fazer com que o ITBI estivesse sujeito à modalidade de lançamento de ofício e subverte o procedimento previsto no artigo 148 do CTN.

Portanto, de acordo com o entendimento manifestado pelo STJ, o valor venal de referência estipulado pelo município de São Paulo não deve ser aceito, como também não se deve admitir o uso do valor venal do IPTU como base para o ITBI. 

Deve, como regra, prevalecer o valor efetivo da transação, que apenas pode ser questionado pelo fisco municipal por meio de procedimento próprio, seguindo as regras estabelecidas no artigo 148 do CTN.

Esse julgado representa importante precedente aos contribuintes, e a TAG Brazil e seus consultores e advogados permanecem à disposição para o esclarecimento de quaisquer dúvidas.