Contratos de Locação Comercial | IGP-M Versus IPCA
Por Lucas Rocha
Com as consequências calamitosas da pandemia do novo Coronavírus – COVID-19, desde a sua primeira onda, o que gerou o fechamento de muitos negócios e restrição de pessoas, por meses, de muitos setores de comércio e empresas, tais como: o atendimento presencial ao público em estabelecimentos comerciais e prestadores de serviços, especialmente em “shopping centers”, galerias e estabelecimentos congêneres.
Para socorrer a economia e a preservação dos empregos, o poder público a fim de minimizar os efeitos da COVID-19, implantou diversas ajudas, por exemplo, o auxílio emergencial, prorrogação do recolhimento do FGTS, redução salarial e de jornada de trabalho, prorrogação dos impostos federais, suspensão dos protestes dentre outros.
Por outro lado, o setor privado não teve o mesmo auxílio, especificamente nos contratos de locações comerciais, uma vez que é coerente imaginar que, no ato em que um contrato de locação foi assinado, as partes (locador e locatário) contavam com uma determinada capacidade financeira para honrar com seus compromissos, no caso do locatário, o pagamento do aluguel. Contudo, devido aos impactos econômicos trazidos pela pandemia, se viram, de uma hora para a outra, impossibilitados de honrar, total ou parcialmente, com seus compromissos.
Tudo isso, em razão da onerosidade excessiva decorrente da pandemia instaurada pelo Covid-19, evento extraordinário e imprevisivel, cujas consequências, inclusive na economia, são ainda de proporções inimagináveis.
A título de demonstração, o indíce padrão utilizado no mercado imobiliário, para renovação dos contratos de locação, é o Índice Geral de Preços Mercado (IGP-M), que conta com o percentual de reajuste no patamar de 37,04% nos últimos 12 meses.
Dessa forma, diante de um cenário de constantes altas nesse indicador, o Poder Judiciário, tem julgado, em algumas decisões, o Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA), que hoje conta com o índice de 8,06%, como referência para reajustes anuais da renovação dos contratos de locação, com o objetivo de evitar os impactos negativos para os inquilinos (não conseguir honrar com o aluguel) e aos proprietários (perder a renda adquirida) causados pelas distorções do IGP-M.
A distinção essencial dos indíces está na composição de cada um. Enquanto o IPCA atribui maior peso a itens relacionados ao consumidor, o IGP-M tem como principal base os preços para o setor produtivo (indústria, agropecuária e construção), ademais, o aumento deste índice está atrelado pela desvalorização do real frente ao dólar, que atualmente está altíssimo, e, acrescentado a isso, houve o aumento de preço de diversas commodities.
A medida a ser tomada, no caso de extrema desproporção entre o faturamento da empresa e do valor do aluguel, a princípio, é a forma extrajudicial, ou seja, falar diretamente com o proprietário do imóvel, e caso não haja uma concordância entre as partes, é aconselhável que o locatário recorra ao Poder Judiciário para pleitear a redução do aluguel e/ou alteração do indíce constante no contrato, passando do IGP-M para o IPCA.
Nesse sentido, há diversas jurisprudência no Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, tanto na primeira como na segunda instância, concedendo, liminarmente, a modificação dos índices inflacionários.
Colocamos a nossa equipe de profissionais à disposição dos associados para discutir este e outros temas de seu interesse, que possam auxiliar na sua recuperação econômica, diante deste cenário tão desafiador
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